Die Grunderwerbsteuer gehört zu den wesentlichen Transaktionskosten beim Erwerb von Immobilien. Sie betrifft jedoch nicht nur den klassischen Kauf eines Grundstücks. Auch bei Veränderungen im Gesellschafterkreis einer grundbesitzenden Gesellschaft, bei Umstrukturierungen oder bei der Nachfolgeplanung kann Grunderwerbsteuer entstehen.
DREYENBERG berät Investoren, Immobiliengesellschaften, Unternehmer, Family Offices und vermögende Privatpersonen zum Immobiliensteuerrecht, insbesondere zu grunderwerbsteuerlichen Fragen. Unser Ziel ist es, steuerliche Risiken vor der Umsetzung zu erkennen und rechtssichere Strukturen zu entwickeln.
Grunderwerbsteuer beim direkten Immobilienerwerb
Beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer auf die Gegenleistung an. Welche Bestandteile des Kaufpreises einzubeziehen sind, ist in der Praxis nicht immer eindeutig. Das gilt insbesondere bei Verträgen, die neben dem Grundstück weitere Leistungen umfassen, etwa bewegliches Inventar, Projektentwicklungsleistungen, Bauverpflichtungen oder Finanzierungsbestandteile.
Die steuerliche Prüfung sollte daher bereits im Kaufvertragsentwurf beginnen. Eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung und eine saubere Vertragsgestaltung können entscheidend sein.
Grunderwerbsteuer bei Share Deals
Bei einem Share Deal werden nicht unmittelbar Grundstücke übertragen, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die Grundbesitz hält. Gleichwohl können solche Anteilserwerbe Grunderwerbsteuer auslösen.
Die gesetzlichen Regeln erfassen insbesondere bestimmte Beteiligungsvereinigungen, Anteilsübertragungen und Veränderungen im Gesellschafterbestand. Maßgeblich sind dabei nicht nur unmittelbare Beteiligungen. Auch mittelbare Beteiligungen, konzerninterne Zurechnungen, Treuhandverhältnisse, Optionen und abgestimmte Erwerbsvorgänge können relevant sein.
Eine Share-Deal-Struktur ist daher kein bloßes Vertragsmodell. Sie erfordert eine genaue Analyse der Beteiligungskette, der Erwerbsabfolge, der wirtschaftlichen Zielsetzung und der gesetzlichen Fristen.
Familiengesellschaften und vorweggenommene Nachfolge
Die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie wird häufig über Personengesellschaften oder andere Familienstrukturen, sogenannte Familien-Pools, gestaltet. Dabei stehen meist Erbschaft- und Schenkungsteuer, Einflussrechte und die langfristige Verwaltung im Vordergrund. Die Grunderwerbsteuer darf jedoch nicht übersehen werden.
Insbesondere bei Einbringungen, Austritten, Quotenerhöhungen oder der Aufnahme weiterer Familienmitglieder können grunderwerbsteuerliche Tatbestände berührt sein. Steuerliche Vergünstigungen setzen in vielen Fällen voraus, dass bestimmte Beteiligungsverhältnisse bestehen bleiben oder gesetzliche Haltefristen eingehalten werden.
Eine Nachfolgegestaltung sollte deshalb nicht ausschließlich unter dem Blickwinkel der Erbschaft- und Schenkungsteuer entwickelt werden. Erforderlich ist eine Gesamtbetrachtung von Ertragsteuern, Grunderwerbsteuer, Gesellschaftsrecht und familiärer Governance.
Weitere Informationen zur Vermögensnachfolge finden Sie unter Vermögen, Nachfolge & Stiftungen.
Umstrukturierungen und Konzernfälle
Auch Umwandlungen, Einbringungen, Verschmelzungen, Abspaltungen oder Umstrukturierungen innerhalb einer Unternehmensgruppe können Grunderwerbsteuer auslösen. Gesetzliche Begünstigungen können in Betracht kommen, sind aber regelmäßig an strenge Voraussetzungen und lange Vor- und Nachbehaltensfristen geknüpft. Zudem wendet die Finanzverwaltung diese Begünstigungsvorschriften in der Praxis nur sehr restriktiv an.
Besonders sorgfältig zu prüfen sind daher:
- bestehende und geplante Beteiligungsverhältnisse;
- Zeitpunkt und Reihenfolge einzelner Umsetzungsschritte;
- wirtschaftliche und rechtliche Zurechnung von Anteilen;
- konzerninterne Veränderungen vor oder nach der Transaktion;
- Auswirkungen geplanter Finanzierungs- oder Investorenrunden;
- Halte- und Nachbehaltensfristen.
Die Details entscheiden. Eine Umstrukturierung, die ertragsteuerlich sinnvoll ist, kann grunderwerbsteuerlich unerwünschte Folgen haben, wenn sie nicht in die Gesamtplanung eingebettet wird.
Grunderwerbsteuer im Transaktionsprozess
Grunderwerbsteuerliche Fragen sollten Teil der Due Diligence und der Transaktionsdokumentation sein. Bei Immobiliengesellschaften betrifft dies nicht nur den aktuellen Erwerb, sondern häufig auch frühere Anteilsübertragungen und künftige Gesellschafterwechsel.
Wir unterstützen bei der steuerlichen Strukturierung von Transaktionen, der Prüfung von Erwerbsvorgängen, der Kommunikation mit Notaren und weiteren Beratern sowie bei der Einordnung grunderwerbsteuerlicher Risiken. Bei Bedarf begleiten wir auch die Abstimmung mit der Finanzverwaltung.
Für die umfassende steuerliche Begleitung von An- und Verkäufen besuchen Sie unsere Seite Immobilientransaktionen.
Unsere Beratung zur Grunderwerbsteuer
Unsere Beratung umfasst insbesondere:
- Grunderwerbsteuer beim Kauf und Verkauf von Immobilien;
- steuerliche Prüfung und Strukturierung von Share Deals;
- Erwerb und Übertragung von Beteiligungen an Immobiliengesellschaften;
- Immobilienpooling und Familiengesellschaften;
- Umstrukturierungen und Konzerntransaktionen;
- Begleitung von Due-Diligence- und Vertragsprozessen;
- Prüfung von Haltefristen und steuerlichen Vergünstigungen;
- grunderwerbsteuerliche Aspekte der Unternehmens- und Vermögensnachfolge.
Grunderwerbsteuer lässt sich nicht mit einer Standardprüfung abdecken. Entscheidend sind Beteiligungsstruktur, Übertragungsweg, Wert, zeitlicher Ablauf und die geplante Entwicklung nach der Transaktion.
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