Immobiliensteuerrecht

Immobilien sind ein zentraler Baustein im privaten und unternehmerischen Vermögensaufbau. Steuerlich sind sie allerdings selten nur „eine Immobilie“. Erwerb, Finanzierung, laufende Vermietung, Entwicklung, Umstrukturierung, Verkauf und Übertragung auf die nächste Generation werfen jeweils eigene Fragen auf – häufig mit erheblichen wirtschaftlichen Auswirkungen.
 
DREYENBERG berät Unternehmerinnen und Unternehmer, vermögende Privatpersonen, Family Offices, Stiftungen und Investoren zu den steuerlichen Fragen rund um Immobilienvermögen. Unser Fokus liegt auf belastbaren Strukturen, die zur Investition, zur persönlichen Lebensplanung und zur langfristigen Vermögensstrategie passen.

Immobilien steuerlich richtig strukturieren

Die richtige Struktur hängt nicht allein von der Höhe des Kaufpreises ab. Entscheidend sind insbesondere die geplante Haltedauer, die Nutzungsart, die Finanzierung, ein möglicher Verkauf, die Zahl und Art der Beteiligten sowie die Frage, ob Vermögen langfristig privat gehalten, unternehmerisch genutzt oder innerhalb der Familie übertragen werden soll.

Im Mittelpunkt stehen häufig folgende Überlegungen:

• Erwerb im Privatvermögen oder über eine Gesellschaft;
• laufende Besteuerung von Mieteinkünften und Veräußerungsgewinnen;
• steuerliche Behandlung von Finanzierungsaufwand, Instandhaltung und Modernisierung;
• Einbindung von Immobilien in bestehende Unternehmens- oder Holdingstrukturen;
• Übertragung von Immobilien auf Kinder, Ehepartner oder andere Familienangehörige;
• Nutzung von Immobilien durch Familiengesellschaften, Stiftungen oder vergleichbare Vermögensstrukturen;
• steuerliche Folgen bei internationalem Bezug, etwa bei Wegzug, ausländischen Investoren oder im Ausland belegenen Immobilien.

Eine pauschal „beste“ Rechtsform gibt es nicht. Eine vermögensverwaltende Personengesellschaft kann bei einem langfristigen Familieninvestment sinnvoll sein. In anderen Konstellationen kann eine Kapitalgesellschaft, eine Holdingstruktur oder eine unmittelbare private Beteiligung die bessere Lösung sein. Die Gestaltung muss deshalb vor dem Erwerb und nicht erst vor dem Verkauf beginnen.

Erwerb und Finanzierung von Immobilien

Bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags sollten die steuerlichen Folgen des Erwerbs geklärt werden. Das gilt nicht nur für die Grunderwerbsteuer. Auch die Verteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden sowie Gebäude, die Abschreibungsmöglichkeiten, die Behandlung von Sanierungs- und Modernisierungsaufwendungen und die Finanzierungsstruktur sind wirtschaftlich relevant.
 
Bei Investitionen über Gesellschaften kommen weitere Fragen hinzu: Wer soll Gesellschafter werden? Wie werden Kapital und Fremdmittel bereitgestellt? Soll eine bestehende Gesellschaft erwerben oder eine neue Erwerbsstruktur aufgebaut werden? Welche Folgen hat ein späterer Gesellschafterwechsel?
 
Gerade bei mehreren Investoren oder familiären Beteiligungen sollten gesellschaftsrechtliche Regelungen und steuerliche Zielsetzung von Anfang an zusammenpassen. Andernfalls können spätere Umstrukturierungen unnötige Steuerbelastungen auslösen.

Laufende Besteuerung und Immobilienverwaltung

Während der Haltedauer stehen regelmäßig die Einkünfteerzielung, die Anerkennung von Kosten, die Abschreibung und die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten im Vordergrund. Bei größeren Portfolios treten zudem Fragen zur gewerblichen Prägung, zur gewerblichen Infektion, zur erweiterten Kürzung bei der Gewerbesteuer und zur Umsatzsteuer hinzu.
 
Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Vermietung im unternehmerischen Umfeld. Das gilt etwa für Betriebsimmobilien, Gesellschaftsimmobilien, Ferienimmobilien, gemischt genutzte Objekte oder Vermietungen an nahestehende Personen. Die steuerliche Behandlung folgt nicht immer der wirtschaftlichen Intuition.
 
Wir begleiten die steuerliche Konzeption und stimmen uns bei Bedarf eng mit der laufenden Steuerberatung, Wirtschaftsprüfern, Notaren, Finanzierungspartnern und weiteren Beratern ab.

Immobilientransaktionen: Kauf, Verkauf und Umstrukturierung

Immobilientransaktionen sind oft zeitkritisch. Gleichzeitig werden viele steuerliche Weichen vor Signing oder Closing gestellt. Wer erst nach Abschluss des Vertrags prüft, ob eine Struktur sinnvoll gewesen wäre, hat regelmäßig nur noch begrenzte Gestaltungsmöglichkeiten.
 
Wir beraten bei Asset Deals, Share Deals, Joint Ventures, Einbringungen, Ausgliederungen und konzerninternen Umstrukturierungen. Dabei betrachten wir nicht nur die Ertragsteuern, sondern auch Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, Gewerbesteuer und – bei privaten Vermögensstrukturen – mögliche Folgen für Erbschaft- und Schenkungsteuer.
 
Mehr zu unserer Beratung bei An- und Verkäufen sowie Strukturierungen finden Sie auf der Seite Immobilientransaktionen.

Grunderwerbsteuer frühzeitig prüfen

Die Grunderwerbsteuer ist bei Immobilieninvestitionen regelmäßig ein wesentlicher Kostenfaktor. Sie kann nicht nur beim unmittelbaren Erwerb eines Grundstücks anfallen. Auch der Erwerb oder die Veränderung von Beteiligungen an grundbesitzenden Gesellschaften kann grunderwerbsteuerliche Folgen auslösen.

Besonders relevant sind grunderwerbsteuerliche Fragen bei:

• Erwerb und Veräußerung von Anteilen an Immobiliengesellschaften;
• Aufnahme neuer Investoren in bestehende Gesellschaften;
• Übertragungen innerhalb von Familiengesellschaften;
• Umstrukturierungen im Konzern oder in Unternehmensgruppen;
• Übertragungen im Zusammenhang mit Nachfolgeplanungen;
• Joint Ventures und Co-Investment-Strukturen.

Die Regelungen zu sogenannten Share Deals sind komplex und stark fristengebunden. Eine gesellschaftsrechtlich sinnvolle Transaktion kann grunderwerbsteuerlich problematisch sein, wenn Beteiligungsquoten, Zeiträume und Zurechnungsfragen nicht sorgfältig geplant werden.
 
Vertiefende Informationen finden Sie auf unserer Seite Grunderwerbsteuer.

Immobilien in der Vermögens- und Unternehmensnachfolge

Immobilienvermögen ist häufig langfristig gebunden und emotional geprägt. Das macht Nachfolgeplanungen anspruchsvoll. Neben der Schenkung- und Erbschaftsteuer sind Pflichtteilsrisiken, Nutzungsrechte, Finanzierungen, Mitspracherechte und die künftige Verwaltung zu berücksichtigen.
 
Bei Unternehmensimmobilien kommt hinzu, dass die Übertragung des Unternehmens und der Immobilie steuerlich sowie wirtschaftlich abgestimmt werden muss. Insbesondere bei Betriebsaufspaltungen, Sonderbetriebsvermögen oder Immobilien in Gesellschaftsstrukturen können unbedachte Übertragungen erhebliche Folgen haben.
 
DREYENBERG entwickelt Nachfolgelösungen, die Steuerbelastung, familiäre Interessen und die langfristige Handlungsfähigkeit der Vermögensstruktur zusammenführen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Kompetenzbereich Vermögen, Nachfolge & Stiftungen.

Internationale Immobilienstrukturen

Viele Mandanten investieren heute international, leben zeitweise im Ausland oder halten Beteiligungen über ausländische Gesellschaften. In diesen Fällen greifen deutsches Steuerrecht, ausländisches Steuerrecht und Doppelbesteuerungsabkommen ineinander.
 
Relevant sind unter anderem die Besteuerung ausländischer Immobilien, die Ansässigkeit der Beteiligten, Quellensteuerfragen, Wegzugsbesteuerung sowie die Behandlung ausländischer Gesellschaften und Vermögensstrukturen. Bei Immobilieninvestitionen im Ausland oder bei ausländischen Investoren in Deutschland ist eine isolierte Betrachtung des deutschen Rechts regelmäßig nicht ausreichend.
 
Mehr zu grenzüberschreitenden Gestaltungen finden Sie unter Internationales Steuerrecht.

Unsere Beratung im Immobiliensteuerrecht

Wir beraten insbesondere zu:

• steuerlicher Strukturierung von Immobilienerwerben;
• Immobilieninvestitionen im Privat- und Gesellschaftsvermögen;
• Familiengesellschaften und Immobilienpooling;
• Grunderwerbsteuer und Share-Deal-Strukturen;
• Asset Deals, Share Deals und Joint Ventures;
• laufender Besteuerung von Immobiliengesellschaften;
• Gewerbe- und Umsatzsteuer bei Immobilien;
• Umstrukturierungen und Einbringungen;
• Immobilien in der Unternehmens- und Vermögensnachfolge;
• grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen und Wegzugsfällen.

Unser Anspruch ist keine Standardstruktur. Wir entwickeln gemeinsam mit unseren Mandanten Lösungen, die dem konkreten Objekt, der Investitionsstrategie und dem langfristigen Vermögensziel gerecht werden.